购房人

    地产公司存在虚假销售，应赔偿房价下跌损失

    王某（乙方）与某地产公司（甲方）于2018年5月30日签订一份《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的XX号楼XX号商品房，用途为住宅。合同签订后，王某依约向某地产公司支付了房款。王某于2020年9月30日接收房屋。

    王某表示，某地产公司在售楼过程中，重点宣传了XX或XX九年一贯制中小学校。这所小学是重点小区，对合同的订立和房屋价格有重大影响，也是吸引自己签订涉案房屋买卖合同的重要因素。

    在2020年4月8日，商品房所在辖区内教育局出具一份《情况说明》，明确王某购买的小区并不属于其所宣传的XX小学片内，而是属于另外一所普通小学的区片。王某认为，某地产公司在售楼过程中存在虚假宣传，宣传承诺事项未兑现，且小区楼盘因地产公司的虚假宣传导致房价下跌，该公司应赔偿损失。

    据此，王某将某地产公司诉至法院，提出40余万元的违约损害赔偿，并提交了相关证据材料。

    地产公司

    售楼人员并未作出“学区房”承诺，售楼合同及补充协议明确相关权利义务

    诉讼过程中，某地产公司向法院提交了王某签订的《商品房买卖合同》及合同附件。其中，该合同附件六补充协议第1条约定：“对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行约定，不存在遗漏情况，因此，买卖双方的权利义务责任以《商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准，凡在签约前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表述和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门的批准文件为准……”。补充协议第30条第（2）项约定，“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺”。上述内容字体均加黑并标注下划线。

    此外，某地产公司表示，在王某与某地产公司双方签约前，2018年5月27日，王某签署一份由某地产公司出具的《教育设施不确定信息告知书》，该告知书对社区与教育设施对应关系、办学主体与办学性质、招生规模与容量、教学质量与收费标准、规划、建设与开学时间、个体因素、信息来源及更新等方面进行告知，某地产公司亦明确在签署本项目《认购书》前已完整阅读该告知书相关信息，并对不确定信息完全理解。

    某地产公司表示，销售人员在售楼过程中也未作出任何明确主动的承诺，公司不存在虚假宣传的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该条款对广告的范围有明确的界定，而王某的证据大多为所谓销售人员或其他人员的宣传及介绍，该载体明显不符合该司法解释第三条规定的广告的种类，不能视为要约并进而构成合同内容。因此，公司在售楼过程中并不存在虚假宣传。

    一审 

    合同内容未有配备学校的约定，不能认定某地产公司存在虚假宣传

    法院认为，本案双方的争议焦点为某地产公司是否作出了涉诉小区规划范围内配备XX或XX九年一贯制中小学校的承诺。

    教育设施规划建设、学区的划分属于政府相关主管部门的职责范围，房地产开发商不能左右当地政府的规划。法院认为，购买学区房，不能盲目根据广告、宣传，首先应了解相关政策，如果购房人认为学区是其决定购房的重要因素，应当在购房时与开发商单独约定相关条款及违约责任，将广告明示的事项写入合同中。王某与某地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，相关内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。在补充协议中约定“对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行约定，不存在遗漏情况。因此，买卖双方的权利义务责任以《商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准，凡在签约前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表述和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门的批准文件为准……”。然而，这些在该合同中并未有配备。

    王某提供的证据不足以证实某地产公司作出相应具体承诺，故法院对王某之主张不予采信。

 

来源：河北工人报